«Даринок» або SkyMall? Рекомендації починаючим рантьє

опубліковано 3 жовт. 2012 р., 03:32 Столичний діловий портал   [ оновлено 3 жовт. 2012 р., 03:32 ]
Марина Крестініна
глава консалтингу та аналітики відділу послуг у сфері нерухомості «Ернст енд Янг» в Україні.




У якого з форматів торгових центрів більше шансів на світле майбутнє


Після прочитання статті про феномен «Даринка» у вересневому номері Forbes могло здатися, що формула успіху нарешті знайдена.
Ось він - рецепт перетворення в рантьє № 1:
1. Розмістити 2500 приватних підприємців під одним дахом.
2. Додати безкоштовні дитячі розваги.
3. Приправити Потапом і Настею.
4. Перемішати.

Питання в тому, наскільки ця формула універсальна?

Дійсно, «Даринок» - це успішний проект. Власники тонко вловили настрої споживачів: їм вже некомфортно здійснювати покупки на ринку під відкритим небом, проте дозволити собі купити речі в більшості брендових магазинів ще не дозволяють доходи.

Так вийшов «Даринок» - об'єкт незавершеною трансформації: вже не ринок, але ще не торговий центр. Це - якраз те, що потрібно половині потенційних покупців в даний період часу. А оскільки перехід до більш сучасних форм торгівлі - процес тривалий, то світле майбутнє «Даринку», а значить, і його власникам у середньостроковій перспективі гарантовано.
Але справа в тому, що традиційно стратегія девелопера передбачає рух по спіралі: створення проекту - його висновок на оптимальні показники - продаж - розвиток нових об'єктів. Тому рано чи пізно перед власниками «Даринка» постане питання про ліквідності об'єкта і його вартості. А продати об'єкт ринкового типу (якими б термінами «Даринок» ні позначали, його суть залишається тією самою) складніше, ніж класичний торговий центр.

Проблема мінливості

Це пояснюється в першу чергу високими ризиками. Інвестиційна угода в нерухомості припускає, що інвестор набуває орендний потік. Відповідно, в першу чергу він зацікавлений у тому, щоб цей потік був стабільним. Гарантією стабільності виступає наявність тривалих договорів з фінансово надійними орендарями на тлі високої заповнюваності об'єкта.

За цим аспектам «Даринок» буде програвати торговому центру. (Під торговельним центром в українських реаліях розуміється об'єкт торговельної нерухомості, запланований, побудований і керований як єдине ціле, з мінімальною загальною орендованою площею (GLA) 5 000 кв. м і складом орендарів, як мінімум, наполовину з мережевих рітейлерів).

Але сприйняття ризикованості інвестиції в об'єкт буде впливати на вартість, яку потенційний покупець готовий за нього заплатити.

Щоб визначити вартість доходогенеруючого об'єкта, до грошового потоку застосовують ставку капіталізації, тобто норму прибутковості, яка якраз і відображає ризики. Чим вищий ризик, тим більш високу прибутковість хоче отримати інвестор.

Для «Даринка» ставка капіталізації може бути в 1,5 рази вище, ніж, наприклад, для SkyMall. Отже, при однаковому орендному потоці інвестор буде готовий заплатити істотно менше за об'єкт ринкового типу, ніж за ТЦ, адже його покупка буде пов'язана з більшим числом ризиків.

SkyMall виступає всього лише прикладом, замість нього може бути «Караван», «Мандарин», «Глобус» та ін. Але так чи інакше, більш високу інвестиційну привабливість SkyMall забезпечує наявність гарантованого орендного доходу. Його генерує присутність надійних торгових операторів зі стабільною фінансовою ситуацією. У такого об'єкта - зрозуміле та прозоре майбутнє, а управляти 200 орендарями набагато простіше, ніж 2500 ПП з контрактами тривалістю до року і величезною «текучкою».

Конкурент для Меламуда

Так чи існує універсальний рецепт успіху для тих, хто мріє потіснити панів Корогодського, Меламуда і Крапівіна з перших рядків рейтингу рантьє? Давайте розглянемо приклади з практики.

Найбільша інвестиційна угода на українському ринку - продаж ТЦ «Глобус» в 2008 р. - Дозволила колишнім власникам розвиватися далі і вийти з новим об'єктом на перше місце в рейтингу рантьє.

Але за інших рівних (розташування, розмір будівлі), будівництво торгового комплексу ринкового типу обходиться дешевше. А значить, на тлі порівнянного за величиною орендного доходу він забезпечить більш швидке повернення інвестицій. Невипадково на 4-му місці торішнього рейтингу знаходиться власник найбільшого в Україні торгового комплексу ринкового типу «Барабашово». А на чолі російського рейтингу рантьє стоять панове Нісаном і Алієв, в портфелі яких, крім ТРЦ «Європейський», також присутні ринки на МКАД.

Це ще раз підтверджує, що універсальних рецептів немає. Епоха стандартних рішень закінчилася. Все більшого поширення набуває концепція торгового центру «гіпермаркет + галерея + кіно», і в найближчі роки конкуренція в цьому сегменті загостриться. Посилюється конкуренція і серед речових критих ринків / торгових комплексів. Вижити зможуть ті, хто запропонує ринку нестандартні рішення та формати, відповідні споживчими перевагами (наприклад, аутлет-центри).

Comments